Nieuwe regels als je in 2021 een huis gaat kopen

Als je in 2021 een huis gaat kopen, moet je met een paar veranderingen rekening houden. Hier vind je ze op een rij. 

1. Overdrachtsbelasting omlaag én omhoog

Kopers van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning. Vanaf 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000. Ben je van plan een huis te kopen voor de verhuur, een vakantiewoning of een bedrijfspand waar je niet zelf in gaat wonen, dan krijg je te maken met een hogere overdrachtsbelasting van 8%. Voor huizenkopers boven de 35 jaar, die een woning kopen om er zelf in te gaan wonen, blijft de overdrachtsbelasting 2%.

2. Iets meer lenen

Het maximale leenbedrag gaat naar verwachting voor vrijwel alle inkomens iets omhoog. Bij tweeverdieners telt het tweede inkomen in 2021 voor 90% mee. Dat was in 2020 nog 80%.

3. Lenen voor energiezuinig of energieneutraal huis

Voor een huis met een energieprestatiecoëfficiënt van 0 of lager mag je maximaal €15.000 extra lenen. Voor een 'nul-op-de-meter'-woning mag je €25.000 extra lenen. Voor investeringen in energiebesparing die nog moeten plaatsvinden kun je tot € 9.000 extra lenen. Er geldt dan wel een nieuwe voorwaarde. De extra hypotheek moet mét de energiebesparende maatregelen kunnen worden terugverdiend gedurende de looptijd van de hypotheek. Dat betekent dat het bedrag waarmee de energierekening daalt hoger moet zijn dan de kosten van de extra hypotheek. Voor al deze maatregelen moet je (gezamenlijk) jaarinkomen minimaal €  33.000 bruto zijn. 

4. Bedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt

De maximale koopprijs voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie bedraagt in 2021 €325.000. Je mag maximaal € 19.500 aan energiebesparende maatregelen meefinancieren met NHG. De kosten van de NHG blijven gelijk aan vorig jaar. Je betaalt 0,7% over het leenbedrag.  

5. Overlijdensrisicoverzekering niet meer verplicht bij NHG

Vanaf 1 januari 2020 zijn woningkopers niet meer verplicht om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten als ze gebruik willen maken van de NHG. Toch kan een overlijdensrisicoverzekering in veel gevallen wel slim zijn. Bespreek dit met je financieel adviseur. 

6. Let op: restschuld niet meer aftrekbaar sinds 2018 

Sinds 1 januari 2018 heb je geen recht meer op aftrek van de rente als je een restschuld houdt omdat je je huis met verlies hebt verkocht. 

7. Maximale hypotheekrenteaftrek in 2021 is 43%

Met ingang van 2020 wordt het aftrekpercentage versneld afgebouwd. In 2021 is het aftrekpercentage 43%, dat was 46% in 2020. Uiteindelijk moet de hypotheekrenteaftrek in 2023 uitkomen op (ongeveer) 37,05%. 

8. Belastingvrij schenken voor eigen huis

In 2021 mag iedereen je eenmalig maximaal €105.302 schenken voor je eigen huis. Je mag het bedrag gebruiken voor de aankoop van een huis, maar ook voor aflossing van je hypotheek. Dat mag alleen als je niet ouder dan 40 jaar bent. 

8. Als je een monument koopt

In 2019 werd de fiscale aftrek vervangen door een subsidieregeling. Op Rijksoverheid.nl lees je meer over deze subsidie.