De hypotheekregels bij het kopen van een ander huis
De afgelopen jaren is er veel veranderd aan de hypotheekregels. De veranderingen raken je vooral als je voor het eerst een huis koopt. Maar ook als je al een huis hebt en een nieuw huis gaat kopen, krijg je met deze veranderingen te maken. Waar moet je rekening mee houden?
Einde aan sparen met belastingvoordeel
Op 1 januari 2013 werd de mogelijkheid om fiscaal gunstig te sparen voor de aflossing van een hypotheek afgeschaft. Hier merk je vooral wat van als je voor het eerst een huis koopt. Als je voor 1 januari 2013 al een hypotheek had en spaarde voor aflossing verandert er niets. Als je een nieuw huis koopt mag je deze spaarpot meenemen en verder sparen. Je mag het bedrag dat je bij elkaar gaat sparen alleen niet verhogen.
Je hebt een huis met een hypotheek van 200.000 euro. Deze hypotheek is voor de helft aflossingsvrij. De andere helft is een bankspaarhypotheek. Dit betekent dat je in 30 jaar 100.000 euro spaart. Nu ga je dit huis verkopen, de hypotheek aflossen en een nieuw huis kopen. De verkoop brengt precies genoeg op om de hypotheek van 200.000 euro af te lossen. Voor het nieuwe huis neem je een nieuwe hypotheek van 300.000 euro. Van deze nieuwe hypotheek moet je 100.000 euro in 30 jaar volgens tenminste een annuïtair schema aflossen. Als je dat niet doet, mag je over dit deel geen rente aftrekken. Verder neem je voor 100.000 euro een aflossingsvrije hypotheek. Voor de laatste 100.000 euro sluit je opnieuw een bankspaarhypotheek af.
Bank mag minder aflossingsvrij uitlenen
Een andere grote verandering is dat banken zich sinds midden 2011 moeten houden aan nieuwe regels. Ze mogen niet meer dan de helft van de waarde van je huis aflossingsvrij aan je uitlenen. Vroeger was er geen grens aan het deel van de lening dat aflossingsvrij mocht zijn.
Dit kan ertoe leiden dat je als je een nieuw huis koopt je ook moet gaan aflossen op een deel van de hypotheek die nu nog aflossingsvrij is. Hierdoor krijg je te maken met hogere maandlasten. Daar staat tegenover dat je hypotheekschuld daalt. Hierdoor zal de rente die je moet betalen misschien wel lager zijn.
Je hebt een huis met een hypotheek van 200.000 euro. Deze hypotheek is volledig aflossingsvrij. Nu koop je een nieuw huis met een hypotheek van 300.000 euro. Het huis is ook 300.000 euro waard. De bank mag maar de helft van deze hypotheek aflossingsvrij aan je uitlenen. De andere helft moet je in dertig jaar aflossen. In dit voorbeeld gaat de totale omvang van je aflossingsvrije hypotheek omlaag. Eerst had je 200.000 euro aflossingsvrij, nu is dat nog maar 150.000 euro.
Minder lenen dan vroeger
Verder zijn de regels voor de hoogte van de hypotheek veranderd. Hoeveel de bank je mag lenen is afhankelijk van je inkomen en de waarde van je nieuwe huis. De laatste regel is aangescherpt. Dit moet voorkomen dat huishoudens en banken te grote risico’s lopen. Sinds 2018 is de maximale hypotheek 100 procent van de waarde van je huis. Dat betekent dat je de kosten van de makelaar en de overdrachtsbelasting uit eigen zak moet betalen. Soms mag je afwijken van deze norm. Dit kan bijvoorbeeld als je een restschuld hebt
De nieuwe hypotheekregels kunnen leiden tot hogere maandlasten. De precieze gevolgen van deze hypotheekregels zijn sterk afhankelijk van je persoonlijke situatie. Het is daarom vaak verstandig om professioneel financieel advies in te schakelen.